http://831017.com/index.php zh-cn http://831017.com/read.php/98.htm 阿超 <admin@yourname.com> Sat, 04 Jun 2011 01:35:51 +0000 http://831017.com/read.php/98.htm
　　根据国金证券分析师陈建刚和张英6月2日的研究报告显示，《通知》主要内容包含四点，第一，对于运用内部评级法计算资本充足率的商业银行，允许其将单户500万元（含）以下的小企业贷款视同零售贷款处理。对于未使用内部评级法计算资本充足率的商业银行，对于单户500万元（含）以下的小企业贷款在满足一定标准的前提下，可视为零售贷款。

　　第二，在计算存贷比时，对于商业银行发行金融债所对应的单户500万元（含）以下的小企业贷款，可不纳入存贷比考核范围。

　　第三，根据商业银行小企业贷款的风险、成本和核销等具体情况，对小企业不良贷款比率实行差异化考核，适当提高小企业不良贷款比率容忍度。

　　第四，积极支持小企业金融服务网点的扩张，对连续两年实现小企业贷款投放增速不低于全部贷款。平均增速且风险管控良好的商业银行，在满足审慎监管要求的条件下，积极支持其增设分支机构。

　　陈建刚和张英认为，这能够破解小企业融资难题。今年货币政策从宽松转向偏紧，小企业首当其冲受到紧缩政策的影响。由于小企业本身抗风险能力较低，对经济环境变化敏感，经济下行时期其贷款风险最容易爆发。如果不对中小企业信贷实行差别化监管，资本金压力下银行首先会压缩对小企业的贷款，融资困难进一步加剧小企业的倒闭风险，形成“经济恶化—小企业贷款不良率上升—压缩小企业贷款—融资困难加剧小企业倒闭—经济进一步恶化”的恶性循环。

　　采用市场化手段将政策偏向小企业贷款，商业银行自发支持小企业动力增强。小企业贷款风险权重的降低，能缓解银行资本金压力。截至2010年底我国银行业金融机构小企业贷款余额7.5万亿元，金融机构本外币信贷余额50.92万亿元，小企业贷款占比为14.72%。假设上市银行小企业贷款占比与银行业金融机构大体一致，小企业贷款风险权重下调将提高2011年上市银行资本充足率约0.9个百分点。

　　对于银行面临的日均存贷比考核压力，陈建刚和张英认为商业银行发行金融债所对应的小企业贷款不纳入存贷比考核范围，将大大缓解银行存贷比的压力。此外，由于银行对小企业贷款议价能力较强，小企业贷款利率上浮比例较高，资金偏紧环境下利率上浮更为明显。在政策扶持下银行对小企业贷款投放力度增加，今年上市银行息差有望进一步超预期。

Tags - 银监会 , 小企业 , 贷款 ]]> http://831017.com/read.php/97.htm 阿超 <admin@yourname.com> Wed, 06 Apr 2011 11:19:02 +0000 http://831017.com/read.php/97.htm
　　国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

　　会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。

　　政策措施

　　国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：

　　(一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　(二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

　　(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　(四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

　　(五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

　　(六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　(七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

　　(八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

　　基本内容

　　调控已经成为房地产市场的常态。就在距离春节还有8天的时候，一只重拳再次砸向这个让人欢喜让人忧的市场。

　　1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

　　当天晚上19时许，会议内容公开，8条针对房地产市场的调控措施正式出台。这个被称为新国八条的地产新政为今年房地产市场定下了基调。

　　“从来没见过这么严厉的政策。”我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖告诉记者，看来这一轮的房地产宏观调控只能成功不能失败了。

　　限购是国八条奏效的关键

　　如果说之前的调控总是难抑需求的话，此次的新国八条则从各个层面做出了限制，试图改变社会对房子的需求。

　　“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。”这是对今年的新房价格作出限制。

　　“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”

　　这一条取消了住房营业税优惠，对商品房销售作出限制。在此之前，未满5年的普通住房如果转手交易，采取的是差额征收营业税的方法。

　　新国八条规定，“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”提高首付比例，是对住房贷款需求作出限制。

　　“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。” 这一条，对购买住房作出限制。

　　“限制”，毫无疑问地要成为今年房地产市场的主基调。

　　“在新国八条中，二套房首付比例提高到6成、取消差额营业税，已经不算是大的冲击了，最要命的是限购政策。”胡景晖说。

　　26日晚新国八条出台之后，胡景晖就一直在研究。一开始，他的注意力还是集中在信贷、税费的政策调整上，但仔细研究几遍之后他发现，真正致命的措施出现在第六条，也就是限制购房的措施。

　　按照他的理解，这个限购的措施有着丰富的内涵。以北京为例，如果一个有北京户口的家庭已经拥有了两套住房，那么今年将没有资格再买房;如果一个家庭没有北京户口，但在北京长期工作，那么只能在京购买一套住房;如果这个家庭既没有北京户口，也没有人在北京长期工作，今年就没有资格在北京购买住房。

　　与2010年的限购政策不同的是，在2010年，不论这个家庭拥有多少套住房，都允许其再购买一套。新国八条则彻底堵住了再次购房的口子。

　　值得注意的是，这项政策并非只针对北京、上海。按照新国八条的表述，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，都要执行这个政策。

　　“这几年累计算下来，北京市的商品房中，大概1/3是由无北京户口同时也不在北京工作的人购买的，这些人不论多么有钱，今年都没有资格在北京买房，也没有资格在其户籍所在地、长期工作的城市以外的房价上涨过快的城市买房。”胡景晖说。

　　不仅如此，旅游地产也将遭受重创。以三亚为代表的旅游城市，缺少了外地人的购买，其商品房的销售状况可想而知。

　　“毫无疑问，此次新政力度最大的，就是限购政策。”北京大学房地产研究所所长陈国强这样对记者说，2010年，共有14个城市加入限购的行列;新国八条一出来，基本上就扩展到全国了。

　　北京中原房地产经纪公司预计，今年将有超过60个的城市实施严格的限制购房措施，市场交易量将会受到明显打击。以北京为例，如果实施严格的限购措施，市场将减少20%的购买力。

　　陈国强告诉记者，不仅限购的城市范围扩大，购房的门槛也被提高，这些都将对住房需求、投资性需求产生影响。

　　新增内容

　　1月26日，国务院常务会议确定了2011年房地产宏观调控的新国八条。

　　与2010年的国十条相比，新国八条对房地产宏观调控又有了新的内容。

　　首先，进一步明确住房市场发展宗旨是解决城镇居民的住房条件，房地产市场是一个消费为主导的市场。这明确回答了住房到底是什么产品，住房发展的宗旨是什么的问题，是为住房的“去投资化”、“去赚钱效应”明确定调。

　　其次，为了打击房地产投机炒作，进一步强化了使用针对炒房的各种税收工具的预期。比如加强住房交易税和住房交易所得税，要求住房财产税征收试点展开。对于这些房地产税，除了住房财产税没有出台还不知道什么内容之外，对于住房交易税及住房交易所得税，如果不采取严厉的或高累进税政策，要想通过房地产税来达到遏制住房投机炒作是不可能的。比如，在我国香港及新加坡，最近都出台了对住房交易严厉控制的税收政策，从而使得住房投机炒作得到有效遏制。而国内十分温和的住房交易税作用将十分有限。政府一方面要对住房投机炒作严厉打击，另一方面不通过严厉的房地产税来限制。两者在政策及经济逻辑上还有待统一。

　　第三，对于这次差别化的信贷政策，重点放在第二套住房的首付比例提高上，利率水平则与以前相同。对于第一套住房信贷弹性在商业银行，这就得看央行今年的货币政策是如何展开了。如果信贷规模严格控制，那么第一套住房的利率及首付都会提高，甚至于取消优惠利率;如果信贷规模控制不严格，那么第一套住房的优惠的信贷政策又可能放开。这对商业银行有较大自主，同样也面临很大不确定。不过，对于第二套以上住房的利率与首付，对于不同的地区，增加了央行酌情权。为了强调政策严肃性，新国八条加上对违规者的处罚条文。

　　第四，新国八条要求各地方政府全面落实住房限购令。即本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条件地购买一套住房。第三套以上的住房禁止购买。并且这种限购令在全国所有的城市开展。对此需要严防的是，由于对未来买房难度预期加大，地方政府的限购令反而会鼓励有了一套住房的本地居民加快再购买一套住房。因为如果没有针对炒房的税收政策，已购一套住房的居民都可能用这一套住房来投资，购买第二套以上住房的居民也可以借机炒作。一方面政策要严厉遏制住房投机炒作，另一方面政策又可能会有副作用，一定程度上会鼓励居民购买第二套以上的住房，因此新国八条之后还需要有更完善的配套政策，而且需要各职能部门配合执行形成合力。否则，新国八条的执行实施效果仍会有不确定性。

　　第五，加大保障性安居工程建设力度，严格住房用地供应管理，以及问责制，都是国十条的内容，这次属于再次强调并增加了一些东西，而且这些方面应该不是这次房地产宏观调控的重点。重点应该放在严厉打击房地产投机炒作上，放在挤出房地产泡沫上。不过，问责虚假信息也是新国八条的新内容。关键的问题是政府如何来落实，如何来追究这种虚假信息的责任。

　　总之，新国八条出台既说明了当前国内房地产市场面临的问题太纠结、太严重，也说明了政府对这些问题有清醒的头脑，并有决心来调整。而要化解当前房地产问题，重点就在对住房“去投资化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。

　　各方解读“新国八条”：

　　一是强化规划调控，改善商品房结构。

　　二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。

　　三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。

　　四是完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。

　　五是运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。

　　六是加强金融监管。

　　七是切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销售行为。

　　八是加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增强政策透明度。


　　政府监管方面

　　房价目标施压地方政府

　　【政策一】进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

　　坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

　　【解读】这是首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例。据一位业内人士表示，规定中所提的“住房价格控制目标”应该指的是一个具体的价格数量，各地方政府应该制定并公布一个2011年底本区域内的预期房价。这样做的好处可以打消投资、投机者对预期的追逐，同时，让有合理购买需求的购房人不再恐慌性购房。让房地产市场逐渐平稳，特别是价格能保持在合理的区间。

　　海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭称，这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，估计部分高房价城市可能会制定出房价涨幅控制线，部分房价不太高的城市可能会像重庆那样，制定出一个房价收入比的区间。地方政府将为如何定这个目标而苦恼不堪。调控房价的效果肯定比去年好。

　　保障性住房须扩大覆盖

　　【政策二】加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

　　【解读】今年北京将开工建设20万套保障性住房，其中六成为公租房。同时，今年竣工10万套保障性住房，实现交用的公租房数量将达到1万套左右。“十二五”期间，北京开工建设的保障房数量总量将达到100万套，其中六成为公租房。

　　金融政策方面

　　二套房首付款提至六成

　　【政策三】强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

　　【解读】再次加强了对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，而且，“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房。虽然规定二套房首付提高，但是执行的时间没有具体确定，所以将可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。一旦二套房利率再往上调，根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，意味着更加贷款买不起房，止步于置业升级“门槛”之外。

　　北京房地产业协会副秘书长陈志称，新“国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，都是为了抑制过度消费和投资需求。毕竟资源是有限的，应该把资源尽可能地向首套房需求倾斜，抑制多套房的投资需求。

　　土地交易方面

　　保障性住房用地将单列

　　【政策四】严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

　　【解读】“十一五”期间北京市累计投放保障性住房用地3603公顷，保障性住房在全市住房供应中的比例逐年加大。2010年，北京明确提出了“两个 50%”的建设目标，即保障性住房建设用地占全市住宅供地50%以上;新开工建设和收购各类保障性住房13.6万套以上，占全市新开工住宅套数50%以上。

　　交易税费方面

　　二手房交易税按全额征收

　　【政策五】调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

　　【解读】北京中原三级市场研究总监张大伟称，首先，相比之前执行差额收取营业税，新“国八条”再次严格了二手房交易税费。5.5%的全额营业税使得 5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。以一套2008年100万元购买、现在出售200万元的二手房为例，之前只需要按照差额缴纳 5.5%的营业税也就是缴纳5.5万，而以后将需要交纳11万。

　　其次，对房价超过平均水平的商品房项目进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。预计各地区将陆续出台房价的抑制措施。

　　第三，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。目前部分城市存在明显的避税现象，导致了楼市调控的部分措施作用减弱。预计调控很快将弥补这部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加税费在一倍以上。

　　第四，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，个税很可能开始按照20%收取，如果严格收取将给市场调控带来相比房产税更有效的作用。

　　市场影响

　　北京多家银行支行停贷

　　据“链家地产”市场研究部统计，截止到2011年1月21日，多家银行停止放贷。而目前招商、中信、渣打、中行的部分支行表示，年前工作日都可以正常办理贷款。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，由于到年末，银行的信贷额度有限，部分银行的信贷额度已经完全支出，所以迫使银行在年末采取停贷的方式。这是银行在每年末都可能会出现的情况。但是由于目前的二手房市场成交火爆，停贷对于市场的影响十分明显。

　　自2011年1月17日开始，二手房日均成交量连续四天突破1000套，张月认为，正是由于银行停贷风声渐紧，一些年底已经有明确购房计划的消费者为搭贷款末班车，购买积极性很高，导致成交上涨明显。

　　但是，张月也提醒消费者，部分银行停贷只是暂时现象，春节后随着2011年贷款额的下放，各银行重新开放个贷业务，因此不用过于恐慌。[2]

　　对西安市场影响不大

　　“新国八条”出台，对西安市场不会造成太大影响。就目前西安市场，第一，差别化信贷政策(限制二套)已开始实施;其次，二手房交易不足5年全额征收个税、营业税也都在运行;第三，由于对一套房政策没有改变，对刚需没有任何影响。但对真正的改善性或造成一定影响，会打乱他(她)们改善计划，推迟购房方案。二套房首付由于先前已涨至50%，此次再涨10%也没有太大影响。基于西安比较稳健的楼市，再过严厉也不过如此!如此以来，投机需求必会将资金转向没有被政策包罗进去的高端楼盘和商业房地产，并会延长投资周期。

　　西安是个亟待发展、扩张的新型国际化大都市，无论今年的“世园会”还是“关天带”的发展战略，都需要加大城市住房基数。表现在2020年人口将超过千万，就应有能够充分容纳的房子，大战略的发展对房子的促进是不能回避的。我们都知道决定价值的最关键因素就是“供需关系”，西安的城市房屋供给还不能满足大部分人的住房需求。所以“新国八条”对西安楼市的影响还是有限的。但站在国家高度，一切给宏观经济让道又来得那么迫切，怎样梳理发展与限制，开放与调控的关系，无疑是考验地方政府智慧的一道必选题。

　　昆明二手房房源恐趋紧

　　新“国八条”对投资投机性购房的调控力度将对房地产市场产生立竿见影的刚性影响。今后一段时期内，包括昆明在内的中心城市，“手上有房，心头发慌”的囤房者将大面积增加，随之可能会出现二手房房源显著减少。

　　编辑本段具体规定

　　新国八条法规全文

　　国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知

　　国办发〔2011〕1号

　　各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

　　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件)印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

　　一、进一步落实地方政府责任

　　地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度;继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房;加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据;继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。

　　二、加大保障性安居工程建设力度

　　2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

　　要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。

　　三、调整完善相关税收政策，加强税收征管

　　调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

　　四、强化差别化住房信贷政策

　　对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

　　五、严格住房用地供应管理

　　各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。

　　加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

　　六、合理引导住房需求

　　各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。#p#分页标题#e#

　　已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

　　七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

　　国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省(区、市)人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。

　　省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

　　八、坚持和强化舆论引导

　　新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

　　国务院办公厅

　　二○一一年一月二十六日

　　法律快车

　　京版国八条

　　据《北京日报》和北京电视台的报道，2011年02月15日，北京市委常委会召开会议，研究通过了《关于贯彻国办发【2011】1号文件精神 进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，决定进一步修改完善后，以市政府名义印发实施。这意味着京版“国八条”的公布实施，已经进入倒计时。

　　密集召开会议研究

　　2011年1月26日，国务院公布的“国八条”被称为最严厉的新一轮调控，包括二套房贷首付提至最少六成、要从严制定和执行住房限购政策等。同时，“国八条”中还明确要求，各地要在2月中旬前出台限购等细则。

　　今年春节前后，“国八条”的北京落地细则何时出台，成为了社会关注的热点。而近两天，北京市委、市政府密集召开会议，研究北京的落地调控细则。京版“国八条”也即将“浮出水面”。


　　北京CBD地区楼群将严格房地产税收管理

　　前天下午，市政府召开常务会议，研究贯彻国办文件精神，进一步加强本市房地产市场调控工作等事项。会议研究了《关于贯彻国办发【2011】1号文件精神 进一步加强本市房地产市场调控工作的通知(代拟稿)》。

　　会议强调，要坚决贯彻国办文件精神，通过切实落实政府责任，加强住房保障，严格税收管理，强化差别化信贷政策，严格用地供应和管理，合理引导住房需求，落实问责机制，加强舆论引导，进一步做好本市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展。此议题拟提交市委常委会审议。

　　将房价控制在合理水平

　　昨天，市委书记刘淇主持召开市委常委会会议，会议研究通过了《关于贯彻国办发【2011】1号文件精神 进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，决定进一步修改完善后，以市政府名义印发实施。

　　会议强调，要进一步贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策，切实落实促进房地产市场平稳健康发展的责任，切实将房价控制在合理水平。全市上下要统一思想，坚定信心，利用房地产市场调控各项措施出台的契机，形成倒逼机制，下决心进一步调整投资结构，推进首都人口、资源、环境相协调的可持续发展。　　京十一条新政策

　　关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见

　　(京建发〔2010〕72号)

　　各区、县人民政府搜狐网，市政府各委、办、局，各市属机构：

　　根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)精神，按照市政府统一部署，为进一步加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头, 促进本市房地产市场平稳健康发展，结合我市实际情况，现提出如下实施意见：

　　一、增加住房建设用地供应，2010年全市政府土地储备和一级开发投资不低于1000亿元。 加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。

　　二、切实增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，对已供地未开工、已开工未入市的普通商品住房项目，各部门进一步加强监督管理和跟踪服务，发挥行政审批绿色通道机制作用，促开工、促上市。

　　三、加快推进全市棚户区改造工作，结合保障性住房建设，力争再用两年时间，全面完成三区三片棚户区改造和中心城区危旧房屋保护性修缮任务。进一步完善“修缮、改善、疏散”的旧城房屋保护修缮模式，加大政府投入，注重旧城风貌的整体保护，疏解人口，使居民住房条件得到明显改善。

　　四、严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%网络超女，贷款利率严格按照风险定价。

　　五、严格执行国家有关个人销售住房的税收政策。自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　六、严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。

　　七、加强土地供应管理和批后监管。从严控制商品住房项目单宗土地出让规模，出让面积原则上不超过20公顷。土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，并严格按出让合同约定的时限要求支付剩余出让价款。加强对已出让房地产项目批后监管，依法开展闲置土地的清理。未按土地出让合同约定期限支付地价款、开工、竣工的房地产开发企业，严格追究违约责任，并限制其参与土地出让活动。

　　八、加强商品房销售管理。商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。

　　九、加大房地产市场执法检查力度，进一步规范市场秩序。市和区(县)住房和城乡建设部门要会同有关部门焦点装修家居网，严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为;国土资源部门要严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为;发展改革部门要加强商品住房价格监管，依法查处房地产开发企业和中介机构在房屋交易中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定的行为;税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度;金融管理部门要进一步加强对金融机构房地产开发贷款业务的监督管理和窗口指导;国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

　　十、进一步加强房地产市场监测和信息发布。继续加强房地产市场统计、分析和监测，完善房价分类统计和发布机制，稳定市场预期。

　　十一、各区(县)政府要按照本意见要求，切实落实稳定房地产市场、解决中低收入家庭住房困难的责任。市政府有关部门要加强对各区县政府落实房地产市场调控政策和保障性安居工程实施情况的指导支持和检查，确保各项工作措施落到实处。

　　北京市住房和城乡建设委员会 北京市发展和改革委员会

　　北京市财政局 北京市国土资源局

　　北京市规划委员会 北京市人民政府国有资产监督管理委员会

　　北京市地方税务局 北京市统计局

　　国家统计局北京调查总队 中国人民银行营业管理部

　　中国银行业监督管理委员会

　　北京监管局

　　二○一○年二月二十一日

　　新国八条上海细则

　　2011年2月1日，上海市人民政府网站上今日公布的《关于本市贯彻落实<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》(沪府办发〔2011〕6号)文件，共九条措施，要求坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下，有效遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展。 其中第七条关于限购的细则显示，本市居民若拥有2套住房后则不暂停其在上海购房，外地户籍居民拥有1套及以上住房，也将受到“限购”。。

　　以下是通知原文：

　　为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)，坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下，有效遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，进一步促进本市房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见

　　上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻

　　《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知

　　沪府办发〔2011〕6号

　　各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

　　《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。

　　上海市人民政府办公厅

　　关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见

　　为贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)，坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齐下，有效遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，进一步促进本市房地产市场平稳健康发展，现提出如下实施意见：

　　一、坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施,切实将房价控制在合理水平。根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。

　　二、进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。继续放宽廉租住房准入标准，逐步扩大政策受益面，实现“应保尽保”;在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上，年内进一步放宽申请准入标准，扩大经济适用住房受益面;研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。加快保障性住房房源建设和供应，全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)。继续加大旧区改造力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米(受益家庭约3.2万户)，启动郊区城镇危旧房改造。加大保障性房源筹措力度，新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。按照国家要求，确保完成2011年全市保障性安居工程目标任务。

　　三、个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。严格按照《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》(沪府发〔2010〕34号)规定，根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目(具体项目由住房保障房屋管理部门提供)，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。税务、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门要加强配合，加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度，坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞。

　　四、积极稳妥推进本市房产税试点工作，认真实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，建立健全市与区(县)房产税试点工作机制，进一步完善全市统一的房地产信息管理平台，加强政策宣传和征收管理。

　　五、对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　继续加强对执行差别化信贷政策情况的检查，严肃查处违规贷款行为。

　　六、强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决及时纠正和严肃查处。同时，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量，并根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏。

　　加大闲置土地处置力度，按照国家和本市闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置。严格查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

　　七、自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

　　八、各区县政府和市有关部门要按照2011年本市确定的保障性住房建设、供应目标，新建住房价格控制目标，落实工作责任，积极推进。要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。

　　九、新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，着重宣传各项房地产市场调控政策措施，宣传本市住房保障工作进展和成效，引导居民理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。各有关部门要深入解读各项调控政策措施，及时解答市民关心的问题，共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。

















Tags - 新国八条 , 房产 , 政策 ]]> http://831017.com/read.php/96.htm 阿超 <admin@yourname.com> Tue, 08 Mar 2011 10:43:23 +0000 http://831017.com/read.php/96.htm
    阎庆民指出，银监会对于各项监管工具都在积极试算中。他表示：“目前，除了在拨备率指标方面有个别银行不均衡外，杠杆率、流动性比率、资本充足率都超过了巴塞尔协议Ⅲ的指标数值。至于具体的接轨时间表，我们今年会将相关文件上报国务院。”

    阎庆民还表示，《商业银行杠杆率监管指引》(征求意见稿)中对于一级资本金的监管要求绝对不会放松。“银监会将继续坚持资本质量和资本总量并重的原则。”

    对于保障房资金问题，阎庆民表示，“保障房项目建设的资金量太大，应加大资金落实，包括财政专付、财政管理、财政补贴和税收优惠等。”而且，对于地方平台公司的保障房项目，只要落实了财政资金的专门支持，银监会将审慎支持。另外，银监会作为监管部门，会不定期地报告差额存款准备金率的相关监管指标。

    阎庆民表示，“严格按照银监会出台的《信托公司净资本管理办法》的规定，限制信托公司的信贷业务，信托公司应该做投资理财等业务。”另外，关于信托证券账户何时启动的问题，银监会还在和证监会进一步协调。 （责任编辑：林磊）

Tags - 银监会 , 中小企业 , 不良贷款 ]]> http://831017.com/read.php/94.htm 阿超 <admin@yourname.com> Sun, 06 Mar 2011 11:20:55 +0000 http://831017.com/read.php/94.htm
    三个不同点

    交易时限不同。客户选择“普通”模式办理业务，邮储银行个人网上银行受理客户的转账申请成功后，无法确认收款方是否能及时收到从邮储银行账户划出的款项，客户需要主动向收款方确认，以获知最终交易结果。客户选择“实时”模式办理业务，可在7×24小时内实时办理，并可在邮储银行个人网银的交易结果返回页面实时获取资金是否已转入收款账户的最终交易结果。

    输入信息不同。客户选择“普通”模式办理业务，必须正确选择收款账户开户的具体网点，否则可能导致交易失败。客户选择“实时”模式办理业务，无需选择收款账户具体开户网点，仅需要选择收款账户所属行别或一级分行即可。

    交易限额不同。除了针对不同客户类型的交易限额差别外，“实时”模式仅支持5万元以下（含5万元）的跨行汇款交易。

    两个相同点

    手续费的收费标准相同。目前，通过个人网上银行办理跨行汇款业务，无论选择哪种汇款模式，均采取相同的手续费收取标准，即按交易金额的0.5%收取，最低5元，最高50元。

    业务规定相同。目前，通过个人网上银行办理跨行汇款业务，无论选择哪种汇款模式，凡交易金额在5000元（含）以上的，均需要具备大额转账交易权限，如无该权限，客户需要持本人身份证件及转出账户到营业网点申请开通大额转账交易。（周岐彬）

Tags - 中国邮政储蓄银行 , 个人网银 ]]> http://831017.com/read.php/93.htm 阿超 <admin@yourname.com> Thu, 20 Jan 2011 11:05:56 +0000 http://831017.com/read.php/93.htm
　　记者走访多家银行了解到，各大国有银行目前仍然实行85折首套放贷优惠，一些股份制银行或最近或去年就取消了此项优惠。

　　目前南京已经取消首套房贷款85折优惠政策的多为股份制银行，例如民生银行、深发银行等；而国有银行基本仍有优惠，但也有银行个人信贷均表示优惠或将随时取消，具体时间则很难说。而外资银行渣打银行南京分行给出的答案是暂时仍有优惠。

　　近日有公告表明，南京1月退房量58套，退房套数连续三个月超过50套，创下新纪录。除却其他因素，这其中不乏一些购房者受房贷政策影响，贷不了款而退房的无奈之举。据工作人员介绍，此次调高首套房贷的利率标准绝非暂时性行为，从近日央行连续加息、提高存款准备金率等一系列动作判断，明年全国的信贷总量可能会有缩减，房贷政策也不会太松。

　　记者从民生银行和深圳发展银行了解到，他们从去年就取消了优惠，工作人员表示他们将转向做商业贷款；南京银行个贷经理透露，各大商业银行取消优惠是因为他们的额度用完了，国有银行基本还有85折的优惠，但也面临随时可能取消。她还提醒现在办理房贷，需要三周时间才能审批下来。如果这期间优惠取消，则将按照基准利率放贷，所以他们也会建议客户尽早办理。兴业银行不仅没有任何优惠，甚至在基准利率基础上上调了10%。建行方面告诉记者，是否取消优惠“要等省行通知”。

　　“说实在的，我们自己现在也不知道总行的房贷政策会怎么变。”不少银行人士表示。

　　记者了解到，由于担心政策上的变数，目前不少银行房贷人士在与客户谈业务的时候，都不敢“打包票”，“签协议的时候，我们只敢和客户说可能享受85折利率，最后还得看审批的结果，因为看现在这情况，政策随时会变，说不定等你审批放款的时候，政策已经变了。”某国有银行的信贷员告诉记者。

　　“7折－8.5折－完全取消”，最近半年来，随着国家宏观调控的进行，房贷政策可以说是来了一个180度的大转弯，这背后，究竟是什么原因呢？

　　业内认为，其中一个原因是利率倒挂，房贷“不赚钱”。中国社科院金融研究所易宪容曾算过一笔账：两次加息之后，5年期以上的个人按揭贷款如果打7折优惠，其利率为4.48%，而现在银行5年期存款利率为4.55%，利率出现了倒挂，再算上银行各类经营费用，商业银行若继续执行优惠，铁定出现亏损。发放房贷远不如其他贷款赚钱，因此收缩利率优惠成为必然。

　　另一方面，业内人士也表示，由于目前国家对房市的调控力度不断加大，楼市风险也开始显现，所以出于降低风险的需要，银行对房贷业务也普遍持谨慎态度。

　　而这些意味着贷款成本将大幅增加，对房贷族影响无疑是巨大的。

　　附：部分银行首套房贷优惠政策：

　　银行首套房贷优惠政策

　　中国建设银行85折

　　中国邮政储蓄银行85折

　　南京银行85折

　　渣打银行85折

　　浦东发展银行85折

　　深圳发展银行无

　　招商银行无

　　中信银行无

　　兴业银行无

　　民生银行无 ]]> http://831017.com/read.php/92.htm 阿超 <admin@yourname.com> Thu, 20 Jan 2011 11:02:39 +0000 http://831017.com/read.php/92.htm
　　利润“蛋糕”的缩小或使银行今年将重心转移到其他贷款项目上。

　　首套房贷优惠取消或普及

　　不断提高的银行房贷业务门槛，结结实实地“卡”住了不少贷款申请人。而随着银行信贷额度的偏紧，不少银行开始取消首套房贷利率的优惠。

　　沈阳某国有商业银行的信贷部负责人表示，尽管目前央行和总行都暂未下达今年信贷总额数量，但从各银行的陆续取消首套房贷利率优惠来看，这从某种程度释放出“银行今年房贷业务的信贷投放量趋紧”的信号。并且一旦今年房贷业务最终信贷额度与预计的有很大出入，那么取消首套房贷优惠政策或将成为银行业的普遍趋势。

　　该负责人表示，房贷业务量基本要占到整个银行个贷业务中的八成，而今年房贷业务的额度趋紧，或将使得银行原来的“龙头”业务暂居二线。

　　但多家银行的信贷人员仍表示，尽管已经预料到今年房贷业务可能会有所萎缩，但银行绝对不会叫停房贷业务。“毕竟能够全款购房的人还是少数，房贷业务在任何时候都是有需求的。”沈阳某股份制商业银行信贷员张晨说。

　　银行瞄好经营性贷款

　　事实上，在楼市调控的风口浪尖上，利率相对较低的房贷业务似乎也不再是银行眼里的“香饽饽”。

　　沈阳某股份制商业银行零售事业部负责人告诉记者：“我们房贷业务量已经非常小了。我们银行今年的贷款业务重心将放在发展个人经营贷款上面。”

　　沈阳某国有商业银行的信贷部负责人也表示，今年银行信贷业务或许不会再出现“一头沉”的情况，在抢食房贷“蛋糕”有难度的前提下，会有计划地将业务类型向其他品种的贷款倾斜，例如发展个人经营贷款或中小企业贷款。

　　据了解，个人经营贷款的利率要远高于房贷利率，一般最长的贷款期限为10年。回款快、利润高也是个人经营贷款逐渐成为银行个贷业务宠儿的一个主因。

　　小额贷款公司与银行博弈发展

　　如果银行将贷款业务重心逐渐转移到个人经营贷款或者是中小企业贷款上来，会不会与民间借贷机构产生竞争呢？

　　对此，民间借贷机构及银行人士看法相似，均认为不会产生过度的竞争。

　　沈阳某小额贷款公司经理胡野丰指出，小额贷款公司与银行之间应该是属于互补的关系。胡野丰说：“小额贷款公司在手续齐全的前提下，当天就可以放款。这点银行基本做不到。所以说，尽管针对的客户群体基本相同，但满足需求的群体又是不同的。”

　　对于胡野丰的说法，某国有商业银行的信贷部负责人也表示认同。他指出，银行的优势是利率要远低于民间借贷机构，但放款时的审批会更加严格，所需要履行的程序也相对借贷机构要复杂，这点就不利于那些需要资金立刻到位的客户。



Tags - 房贷 , 优惠 , 银行 , 经营性贷款 ]]> http://831017.com/read.php/91.htm 阿超 <admin@yourname.com> Thu, 20 Jan 2011 10:58:20 +0000 http://831017.com/read.php/91.htm
    该行在全系统收集和完善辖内全部农户、个体工商户的基本客户资料，并针对客户的资信状况进行打分评级。在此基础上先行试点，对恪守信用的客户进行授信，单户最高授信额度可达10万元，最长授信期限可达5年。

    客户只需到该行一次性办理完毕相关的贷款手续，就可在授信额度和期限内循环使用贷款，随用随贷、随有随还，其多少数量不限，还借次数不限。而借贷和还款的载体就是一张“黄河富农卡”。


Tags - 黄河富农卡 ]]> http://831017.com/read.php/90.htm 阿超 <admin@yourname.com> Fri, 03 Dec 2010 01:04:11 +0000 http://831017.com/read.php/90.htm
　　不过个别银行的支行称办不了房贷，12月如果办房贷，需要上浮12％～15%利率。

　　渤海证券宏观分析师杜征征对《每日经济新闻》记者分析，银行的信贷额度是动态的，全年7.5万亿的目标，并没有卡死，因此银行停贷一说并不确切。预计12月份的新增信贷会在3000亿元左右。

      今年前十月新增人民币贷款6.88万亿元，后两月余6200亿元，目前6家机构预测11月新增信贷均值为4583亿元，12月仅余约1600亿元额度，如果按传言所称11月新增信贷6000亿元，则按7.5万亿目标，12月已无额度可贷。

　　不过，对于明年的信贷规模，部分分析师预期比较乐观。国泰君安宏观经济研究员姜超对《每日经济新闻》表示，明年1月份新增信贷可能上万亿，全年还是会在7.5万亿以上。

　　多家银行否认停贷

　　“我们并没有向有关分行下发过停贷通知。对于分行我们在每年年初都有一定的贷款额度计划，如果说有的分行已经达到相应的额度指标，那么有些贷款到期或者转让贷款出去，也可以释放一些贷款（额度）。”上述民生银行相关负责人表示，还有一种情况就是遇到风险很高的项目，有的分行可能会选择不发放贷款。

　　进入12月，人们对银行信贷额度越来越敏感。一方面是对今年7.5万亿目标的冲击，另一面是对明年信贷收紧的心理压力。

　　而一位知情人士也告诉《每日经济新闻》记者，目前四大行的信贷还不成问题。其中一家银行还能够在一个星期内将房贷办下来。

　　记者了解到，部分商业银行的支行也没有全面停止放贷。北京银行一位客户经理对 《每日经济新闻》记者表示，目前北京银行中小企业贷款仍然可以满足客户需求。浦发银行的工作人员也对记者表示，首套房贷在正常发放。

　　国泰君安宏观经济研究员姜超对《每日经济新闻》表示，银行的贷款额度也有分类。“比如说房贷、开发贷可能额度会用得比较快，有的银行可能已经没有额度了。而其他方面市场需求慢，投放相对均衡，也就还有足够的额度。”

　　一家股份制银行成都某支行的信贷部工作人员对记者表示，“房贷贷不了，要等额度有了才能够贷款。目前，个人贷款也要在30万以上才能够贷。”对于急需在12月办房贷的客户，该工作人员表示，可以根据客户的资信较贷款基准利率上浮10%～15%。

　　该银行北京的一位客户经理也表示，房贷额度已经没有了，现在贷款额度也非常紧张。

　　今年信贷上限或为7.8万亿

　　某大型城商行的客户经理告诉记者，由于害怕明年的信贷政策再收紧，很多企业都赶在今年将信贷申请下来。而市场传言11月新增信贷或超6000亿元的信息，似乎也预示着信贷需求的旺盛。

　　“11月份的新增信贷数据仍未经证实，我认为12月份的新增信贷会在3000亿元左右，今年的新增信贷总量估计在7.8万亿元。”杜征征告诉记者。

　　无独有偶，昨日相关媒体援引知情人士的话称，金融主管部门在高层会议上表态，今年信贷规模至多增加3000亿元，不能超过7.8万亿元。

　　而根据美林证券、招商银行、中金公司等6家机构的预测，11月新增信贷均值为4583亿元，最高为5000亿元，最低为4000亿元。

　　对于明年新增信贷的目标，姜超表示，可能还是会在7.5万亿以上，因为“十二五”的开局年，信贷需求会增加。杜征征预测，明年的新增信贷规模在6.3万亿～7万亿。

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Tags - 商业银行 , 贷款 ]]> http://831017.com/read.php/89.htm 阿超 <admin@yourname.com> Fri, 03 Dec 2010 00:59:01 +0000 http://831017.com/read.php/89.htm
　　多因素施压

　　银行存贷比逼近红线

　　日前，交行金融研究中心预测，11月新增贷款将达到5500亿元，由于我国今年前十个月的信贷总额已经达到了6.9万亿，而全年总的信贷投放目标为7.5万亿，由此可见，留给各银行12月份的信贷额度已经捉襟见肘，银行信贷超额投放恐在所难免。

      此外，十月份由于股市回暖以及CPI的上升导致“负利率”，银行存款大量向股市方向转移，这对银行，尤其是对存贷比较高的中小银行来说更是雪上加霜。据央行的数据显示，10月份居民储蓄存款减少了7003亿元。而2010年度3季报也显示各银行的存贷比大多在监管层规定的75%红线左右徘徊：截止到9月份，招商银行、深发展、兴业银行、中信银行的存贷比分别为73.71%、74.25%、76.31%、73.29%。

　　记者实地暗访

　　表面上不存在高息揽储

　　“您说的是理财产品吧？”每当记者问及有大额资金在银行做短期存款是否会获得利息优惠的时候，银行的大堂经理往往会向记者介绍该行的短期理财产品。

　　“我们自然是欢迎您来存啦，但是您所说的开出优惠的事我们确实做不了，这方面银监会有规定，存款的利率就是规定好的，我们不能改。”农业银行的大堂经理对记者表示。

　　不仅仅是中、农、工、建这样的国有大行的大堂经理对记者暗访时提出的问题纷纷摇头，就连存贷比显得愈发紧张的中小股份制银行的工作人员面对记者的提问也拒绝得很干脆。

　　“您说的是高息揽储，这个我们不能做，这是违反规定的。”华夏银行(600015,股吧)的理财负责人对记者说，“不过如果您不愿意选择理财产品，我推荐您做定期存款，利息相对于活期存款还是比较高的。”

　　与此同时，记者走访时搜集了各家银行的理财产品说明书，发现投资期限30天以内的理财产品中只有华夏银行的29天期“增盈增强型1048号”和中信银行的25天期“优债计划46期”预期年化收益率超过了3%，而光大银行(601818,股吧)近期甚至没有短期理财产品推出，其一年期左右的理财产品的预期年化收益率也仅比3%高一点。各家银行也少有7天左右的超短期理财产品向记者推荐。

　　监管严

　　揽储寻求合法外衣

　　一位做银信业务的工作人员对记者表示：“银行岁末时揽储冲时点是行业的潜规则，只可意会不可言传。”

　　目前国有大行的存贷比基本维持在60%左右，放贷也较平稳。但是相比较而言，存贷比一直在75%红线左右徘徊的中小银行就要面临更多的压力：一边是所用无几的贷款额度，一边是一路走高的CPI和存款准备金率，股份制银行的揽储压力不可谓不大。

　　“包括很多银行的理财产品，都将到期日设定为明年初的某个时点。”有分析人士表示，“这也是银行冲时点的一种方式。”

　　业内人士表示，今年以来，监管层对银行违规高息揽储给予了较为严厉的查处，此前曾有六家银行因为涉嫌违规揽储而被监管层处罚。因此，年末银行的揽储需求虽然很大，但是鉴于对监管层严查之风的忌惮，多数银行已经停止了赠送礼品、购物卡的吸收存款的方式，而寻求类似理财的合法手段，且银行的工作人员也只会对熟人、老客户透露高息揽储的需求。

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Tags - 高息揽储 , 存贷比 ]]> http://831017.com/read.php/85.htm 阿超 <admin@yourname.com> Thu, 26 Aug 2010 10:17:13 +0000 http://831017.com/read.php/85.htm
　　找前台：因停贷而被拒贷

　　今年年初，张大爷拿出了毕生的心血——60多万元，打算在河西自己居住小区里为儿子买一套八九十平方米的房子作为婚房。不过，因为之前张大爷的房产证上已经有儿子的名字，且儿子之前已经用贷款买过一套42平方米的小户型，因此，这次买房应该算是儿子小张的第三套房子。

　　就在张大爷带着儿子到处看房的时候，“残酷”的房贷新政出台了，买房的事儿就此搁置了下来。

　　不过，儿子的婚期在即，房子终究还是得买。

　　最近，小张看中了位于奥体附近一套精装修的二手房，88平方米，总价160万元左右。小张算了算，精装修房省却了自己装修的麻烦和花费，倒也省事儿不少。但是，如果银行认房又认贷，自己算得上是第三套房，首付五成80万元左右，但是，这利率要是上浮20%及更高，那感觉太亏了。

　　小张盘算着，如果贷款80万左右，还款30年，那么，上浮10%每月还款5074.45元，如果利率上浮20%，每月还款5391.37元，每月相差316.92元，30年相差114092.13元。能不能省下这11.4万元，就看银行怎么办了。

　　于是，父子两人来到新街口一家银行的前台，申请办理贷款。

　　接待张大爷的是一位大堂经理，她听了张大爷及小张的叙述表示，今年贷款额度本来就特别紧张，加上最近三套房停贷的通知，她们银行没有办法接受张大爷及小张的贷款申请。

　　找熟人：算二套房利率上浮10%

　　被银行拒绝，小张很是郁闷，于是，他把这事儿告诉了未婚妻。[南京三套房贷收紧 3银行停贷4家利率浮至50%]

　　未婚妻小魏表示，“这有什么难的，找我爸的朋友，这家银行信贷部的一领导。开个后门看能不能贷下来。”

　　于是，魏爸爸一个电话打给了老朋友，老朋友很客气，尽管小张的情况着实让领导很为难，但是，碍于老朋友多年的情面，还是表示小张的房子可以算做二套房，首付五成，利率上浮10%。

　　张大爷感叹，“看来还是熟人好办事儿。”

　　三个途径三种结果

　　针对第三套房贷款停贷及涨息的消息，记者采访了南京多家银行。各家银行打听下来，其“官方口径”都很一致，“一律停贷”；随后，记者以客户身份找到银行的房贷客户经理，询问的结果又是另一番景象。

　　昨天，记者致电新街口一家银行的办公室负责人，询问三套房贷款的政策。负责人向个贷部门了解过情况后给记者回电，答复道：我们行已经停办三套房贷款了!该人士表示，现在主管部门对于第三套房的态度鲜明，所以，该行对于严厉的房贷政策“不松懈，不动摇”。

　　同样是第三套房房贷，记者来到位于新街口一家银行的营业厅，记者自称刚卖掉了一套房子，想换处大些的，加上本身还有一套房子，根据“认房”的原则，再贷款应该是第三套房。对此，工作人员详细询问了记者准备买的这套房的地址、面积，并且大致了解了记者的职业和家庭情况。工作人员在得知记者已经没有房贷后表示，“可以按二套房来办，首付五成，利率上浮10%。”他表示，大致是这个情况，等到来办贷款的时候再具体看。

　　这位客户经理表示，银行对于二套房及政策的审核，本身就是一个弹性的标准。“同一个人拿同样的房子，到不同的银行去贷款，得到的政策通常是不同的。此外，即使房屋性质完全相同，比如都是二套房，到同一家银行贷款，具体操作时的房贷政策也可能不一样。因为银行要综合考虑这个房子的地段、面积、贷款人的职业和收入、贷款人对银行的贡献度等方面，做出最后的方案。”

　　三套房政策是“商业机密”

　　记者在采访中了解到，很少有银行主动对外公布首套房、二套房及三套房的房贷政策。一家银行负责个贷的负责人无奈地表示，一来这是各家银行的商业机密，二来关于房贷政策本身就没有“标准答案”。各家银行对于房贷，都采取了闷头做事，“只做不说”的低调态度。

　　对于一些主动公布房贷政策的银行，也都有着自己的“小九九”。比如个别银行明明是贷款额度不够用，即使不出台房贷新政，他们也拿不出多少钱来放贷。正巧房贷新政公布，银行干脆就趁机表态：“我们积极响应号召，坚决停贷三套房。”

　　记者了解到，前不久，一家银行迫于压力表态将“停贷三套房”，但毕竟买得起三套房的还都是有钱人，结果影响了业绩，无奈之下，这家银行只得悄悄“开闸”，却也不敢声张，是典型的有苦说不出。

　　当然，房贷的事情不能细说，跟一些买房人“闷声发大财”的低调心态也有关系。有些人根本就不想让别人知道自己已经是第三套房。


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